Gayrimenkul Yatırımları – 31 Yaşında 5.000.000 Dolarlık Gayrimenkule Yolculuk

Ben pahalı kahve, avokado tostu, iPhone uygulamaları falan satın almayı seven prototip Y kuşağıyım.

Ne olmuş? Hayat kısa, o yüzden sevdiklerinizin tadını çıkarın.

Lisans eğitimi için büyük bir devlet üniversitesine gittim ve Orta Batı'daki orta halli bir aileden geliyorum. Daha analitik bir zihniyete sahip olduğum ve sayıları sevdiğim için lisansta finans okumak istediğimi biliyordum.

Üniversiteden mezun olduğumda hatırı sayılır miktarda öğrenci kredim vardı. Toplam 60.000 dolar değerinde öğrenci kredisiydi. Okuldayken ne kadar öğrenci borcum olduğu ve bunun finansal geleceğimi nasıl etkileyeceği hakkında hiçbir fikrim yoktu.

Ailemin her zaman çalışkan bir zihniyeti vardı, bu yüzden lisans eğitimim sırasında yarı zamanlı (her yıl) çalıştım.

Sorun, paranın ışıkları açık tutacak ve faturaları ödeyecek olmasıydı. Öğrenim değil.

Mezun olduktan sonra Chicago'da yatırım bankacılığı alanında iş buldum. Anlaması zordu ama aldığı ücret ilgi çekiciydi ve harika bir deneyim kazanma fırsatı paha biçilmezdi. Benzersiz kişiliklerle ve uzun çalışma saatleriyle uğraşmak anlamına gelse bile.

Eğer 3 yıl içinde bu durumdan kurtulabilirsem çalışmaya, biriktirmeye ve öğrenci kredilerimi ödemeye odaklanabileceğimi biliyordum. Kredilerimi mümkün olduğu kadar peşin ödemek konusunda disiplinli bir yaklaşım izledim.

Finans sektöründe geçirdiğim 5 yılın ardından 60.000 $'lık öğrenci kredimi başarıyla ödeyebildim. Öğrenim kredilerimi ödedikten sonra ilk evimi almak için hızla para biriktirdim. Bu, gayrimenkulü zenginlik yaratmak için kullanmanın rahatlığına doğru ilk adımımdı.

Neden gayrimenkule yatırım yapmalısınız?

Uzun saatler çalışmak ve masama zincirlenmek, hayatta çalışmaktan ve tonlarca para kazanmaktan daha fazlası olduğunu anlamamı sağladı. İlk evimi aldıktan sonra gayrimenkul yatırımının çok basit ve yönetilebilir olduğunu fark ettim.

Küçük düzeltmelerin, onarımlar için sermaye harcamalarının vb. önemli olduğuna inanıyorum. genellikle çok fazla.

Eğer bunu doğru yaparsanız, bu maliyetleri yönetebilir ve uzun vadeli zenginlik oluşturmak için düşük özsermayeyi (ipotek) kullanabilirsiniz. Buradaki ana fikir uzun vadelidir.

Gayrimenkule yatırım yapmak bir kısa mesafe koşusu değil, bir maratondur. Çok kuşaklı zenginlik gayrimenkul yoluyla inşa edilebilir. Bunu destekleyecek çok sayıda vaka çalışması var. Gayrimenkulün likit olmaması aslında sizin lehinize çalışıyor.

Makroekonomik bir olay meydana gelirse panik satışı yapamazsınız. Bunu bir kenara bırakıp sorunları ilk elden çözmeniz gerekecek. En iyi yanı, kontrolün sizde olmasıdır, böylece bir şekilde kaderinizi kontrol edebilirsiniz.

Endeks fonlarına veya hisse senetlerine yatırım yaptığınızda kontrol sizde değildir. Cazip getiri elde etme şansınızı artırabilecek analizler yapabilir ve kararlar alabilirsiniz, ancak günlük kararlar almazsınız.

Bana göre gayrimenkule yatırım yapıp yapmama konusunda artılar eksilerden daha ağır basıyor.

Gayrimenkul yatırımının bazı avantajları şunlardır:

• Varlıklarınızın kontrolü tamamen sizdedir.
• Birkaç tür gayrimenkul vardır (tek aileli, çok aileli, apartman dairesi).
• Düşük gelirli, banliyö ve kentsel topluluklara seçenekler sunan gelir odaklı pazarlar var.
• Belirli pazarlara yatırım yapabilirsiniz. O kadar spesifiktir ki, ilginizi çeken belirli bir caddeye yatırım yapabilirsiniz.
• Gayrimenkul basittir. Bir sonraki Facebook veya Instagram'a yatırım yapmıyoruz.

Gayrimenkul yatırımının dezavantajlarından bazıları şunlardır:

• Bu zaman alabilir.
• Gayrimenkulün alternatiflere göre üstün olup olmadığı tartışmalıdır.
• Bu bir öğrenme eğrisi gerektirir. En deneyimli yatırımcılar bile hâlâ öğreniyor.

Sonuçta gayrimenkul yatırımında herkese uyan tek bir yaklaşım yoktur. Aslında risk toleransınıza göre uyarlanabilecek birçok strateji vardır.

İlgili İçerik: Kiralamak mı Satın Almak mı? Hangi karar daha iyi?

Gayrimenkul Yatırım Stratejileri

Risk profilinizi anlamanıza yardımcı olacak bazı yaygın yatırım stratejilerini (en az riskliden en riskliye doğru) burada bulabilirsiniz. Genel olarak daha yüksek risk, daha yüksek beklenen getirilere yol açabilir.

1. Ana Gayrimenkul

Birinci sınıf gayrimenkulü, nakit akışı için gayrimenkul satın almak olarak düşünün. Mülk mükemmel durumdadır, sınırlı bakıma ihtiyaç duymaktadır ve tamamen kiraya verilmiştir. Bu en yaygın biçimlerden biridir pasif gayrimenkul yatırımı. Çekirdek yatırımlar en az riskli ve en az karlı olacaktır.

2. Çekirdek Artı

Core plus'ın riski biraz daha fazla. Birinci sınıf gayrimenkulü asıl olarak düşünün, ancak mülke değer katmanızı gerektirir. Örneğin, 4 katlı bir bloktaki birimlerin %50'sinin yenilendiği bir mülke bakıyorsunuz. Diğer birimlerin yenilenmesi ve daha yüksek fiyatlara kiralanması gerekmektedir.

Taşınarak, tadilat yaparak, yeni kiracılar bularak katma değer sağlayabilirsiniz. Bu risk ölçeğinin ortasındadır. Çok fazla risk altında olmasa da iyileşme şansı var.

3. Fırsatçı / Stresli

Basitlik açısından fırsatçıları ve sıkıntılı olanları bir arada gruplayacağım. Bu genellikle gayrimenkule daha yüksek risk ve daha yüksek getiri sağlayan bir yatırımdır. Muhtemelen emlak ve bir tür açı konusunda önemli bir deneyime ihtiyacınız olacak. Yaygın bir örnek düzeltme ve tersine çevirme stratejisidir. Taşınmaz ve cazip fiyatlı mülkler arıyorsunuz. Bir mülkü nihai satışa hazırlayacak birçok müteahhit ve kaynağı zaten tanıyorsunuz.

Başka birçok strateji ve bunların alt kümesi vardır, ancak yukarıdakiler size üst düzey stratejiler hakkında genel bir fikir vermelidir.

Benim açımdan core plus'ı seviyorum çünkü oldukça basit ve cazip bir risk/ödül sunuyor. Su ısıtıcısını nasıl tamir edeceğinizi bilmenize veya evdeki her somunu ve cıvatayı bilmenize gerek yok. Yüksek talep gören pazarlarda nakit akışını iyileştirme fırsatlarını arıyorsunuz.

Gayrimenkul Değerinde 5 Milyon Dolara Yolculuk

Gayrimenkule doğrudan yatırımın temel amacı pasif olarak nakit akışını sağlamak ve mümkün olduğu kadar kontrolü elinde tutmaktır. gibi şeyler yapabilirsin gayrimenkul kitlesel fonlaması veya GYO'lara yatırım yapın, ancak aileniz için nesiller boyu zenginlik yaratmaya çalışıyorsanız kontrolü kaybedersiniz ve daha az esnekliğe sahip olursunuz.

Bir ton hisse senediniz varsa ve bunları ailenize devretmek istiyorsanız, sizi bunları satmaktan alıkoyan şey nedir? Gayrimenkule doğru yatırım yaparsanız, ailenize istikrarlı bir nakit akışı sağlayan tam teşekküllü bir işi devredebilirsiniz.

Neden 5 milyon dolar değerinde

5 milyon dolar bir hedef, zor bir rakam değil. Bu sayı yüzünde de çok belirgindir ve öyledir. Ancak bu, mülkün toplam toplam değeridir. Sermaye değil.

Bu bir-iki yılda olmaz. Bu, zaman ve sabır gerektiren, çok yıllı bir süreçtir. Bu miktardaki mülk değeri çok fazla güçlük çekmeden elde edilir ve ölçek için harika bir fırsat sunar.

Gayrimenkulde “küçük işletme” olarak kalabilir ve hayatınızı strese sokmayabilirsiniz.

Yeni başlayanlar için gayrimenkul yatırımının matematiği

5 milyon dolarlık bir kiralık mülkün matematiği oldukça basittir. Temel olarak altı rakamlı (100.000 $) düzenli bir gelir istiyorum. Bu, yalnızca önemli bir özsermaye pozisyonuyla gayrimenkulden rahatça yaşamamı sağlayacaktı.

Yani matematik şu şekildedir:

Hedef Gelir bölü Nakit Gelir = Gayrimenkulün Özsermaye Değeri

Hedef Gelir = 100.000$

Nakit getirisi = %8

Nakit akışı, özsermaye pozisyonunuza göre kiralık mülkten gelen yıllık nakit akışını temsil eder. Örneğin, 100.000 ABD Doları peşinatla size yılda 8.000 ABD Doları kazandıran bir kiralık mülk, %8 nakit getirisine eşit olacaktır.

Bu, gayrimenkul portföyünde 1,25 milyon $'lık (100.000 $/%8) bir özsermaye değerine eşit olacaktır. Yani parasal kazancın cazibesine direnebilirseniz iyi durumdasınız demektir. Bunu aşarsanız (%8+), potansiyel olarak gelir hedefinize daha hızlı ulaşabilirsiniz.

Peki gayrimenkulde 1.250.000 $'dan 5.000.000 $'a nasıl ulaşabilirim?

Yatırım amaçlı gayrimenkullerde, mülk satın almak için %25 peşinat ödemeniz gerekiyor. Yani 1,25 milyon dolarlık özsermaye, 5 milyon dolarlık gayrimenkul değeri anlamına geliyor (1,25 milyon dolar/%25).

bir tane inşa ettim kiralık mülk elektronik tablosu Gayrimenkul işlemlerini fiyatlandırırken sorumluluk almama yardımcı oluyor. Model bir dizi amaca hizmet eder. En önemlisi, onu kullanıyorum:

1. Yukarıdaki kriterleri (gerçekçi olarak) karşılayan bir mülk için teklif verdiğimden emin olun ve
2. Tahminimi gerçekten alınana kadar takip etmek için bunu bir bütçe olarak kullanın. Model, her yatırım için mükemmelleştirilmiş 5 yıllık bir tahmine dönüştürülebilir.

Burada size somut bir örnek olay incelemesi yaparken kiralık mülk e-tablosunu nasıl kullandığımı gözden geçireceğim.

Umarım tüm bilgileri faydalı bulursunuz.

Oraya nasıl gidilir / Ne kadar sürer?

1.25 milyon dolar özsermaye çok büyük bir para. Kesinlikle ama oraya zamanında varabilirsin. İnsanlar bunu her gün 401(k) ve Roth IRA katkılarıyla yapıyorlar.

Kesinlikle zaman alacaktır.

Tıpkı emeklilik katkılarınız gibi, oraya nasıl ulaşmayı planladığınıza dair eksiksiz bir yol haritanız olmalıdır. Şu anda 3 mülküm var, dolayısıyla planı uygulamaya başladım bile.

Ancak yapılması gereken daha çok iş var.

İşte istediğiniz gelir hedeflerine ve 5 milyon dolarlık kiralık mülk değerine ulaşmanız için 8 yıllık bir plan. Varsayımlar şunları içerir:

• Yıllık %5 büyümeyle 120.000 $ başlangıç ​​geliri.
• Her yıl vergi öncesi maaşınızın %35'ini gayrimenkul yatırımına ayırın.
• Mevcut kiralık mülkten gelen nakit akışına yeniden yatırım yapın.

Kira Gelir Planında Financial Wolves Emeklilik:

Bunlar benim tam gelirim ve hesap bakiyem değil, ancak oldukça yakın bir temsil.

Yani, 31 yaşında bir Y kuşağı olarak, emlak sektöründen nihayet emekli olmam yaklaşık 8 yıllık sıkı çalışmamı gerektirdi. Bu beni 40 yaşıma kadar gayrimenkulden kalıcı olarak para kazanabileceğim bir konuma getirecekti.

Bu plandan öne çıkan birkaç ilginç şey var:

1. Gelir çok önemli: Gayrimenkul yatırımı ile gelirinizi arttırmak çok önemlidir. Yeniden yatırıma dönüştürülebilecek istikrarlı bir nakit akışı olmazsa, daha fazla gayrimenkul edinmek zorlaşır.
2. Bileşik faizin şakası yok: Gayrimenkullerinizin nakit akışından elde edilen bileşik faiz, büyük bir değer faktörüdür. Mülk edinme modunda olduğunuzda, sürekli olarak elde etmek için mümkün olduğunca çok para biriktirmeniz gerekir. Ne kadar erken olursa o kadar iyi çünkü nakit akışı faydaları çok büyük. Son olarak, yatırım döngüsünün sonunda daha büyük mülklere yatırım yapmaya başlayabileceğinizi görebilirsiniz. Daha büyük dolar miktarlarıyla uğraşmaya başladığınızda, büyük liglerdesiniz.
3. Kiralık mülklerin nakit akışı önemli olabilir: Düzenli gelirinize ek olarak gayrimenkul yatırımı yapabilirseniz, nakit akışı faydaları katlanarak artabilir. Son yıllarda (5-8 yıl) birikmiş nakit bakiyesine bakın. Yeterli mülk alamıyorsunuz.

Ölçeğe ulaştığınızda, büyük miktarda finansal rahatlığa sahip olacaksınız. Ayrıca, yukarıdakiler kredilerde herhangi bir amortisman ayrılmayacağını varsayar, dolayısıyla öz sermaye bakiyeniz yol boyunca birleşecektir. Bu size üzerinde çalışabileceğiniz olağanüstü bir artık değer sağlayacaktır.

Gayrimenkul Yatırımına Başlamak İçin İpuçları

İşte gayrimenkul yatırımına başlamanıza yardımcı olacak bazı ipuçları.

1. Hemen başlayın

Aldığım en iyi tavsiyelerden biri akıllı bir emlak yatırımcısından geldi. Bunun yapılması gerektiğini söylediler. Bu doğru.

Eğer işler ters giderse veya hoşunuza gitmezse, en azından onu listenizden çıkarabilirsiniz… Hey, ben bir zamanlar emlak yatırımcısıydım.

Yalnız başlamana gerek yok. Size yardımcı olan bir varlık yönetimi firması olmadan gayrimenkulünüzü yönetmeye çalışarak başlamalısınız. Bu, özelliklerinizi anlamanıza yardımcı olacaktır. Onarımların, araştırmaların ve kiralamanın inceliklerine alışacaksınız.

Artık teknolojiyle birlikte her şeyi verimli bir şekilde yönetebilmelisiniz. Ölçeklendikçe bir varlık yönetimi firmasının size nasıl yardımcı olabileceğini düşünmeye başlayın. Evet, çok fazla gelir puanı kaybetmeden süreyi kısaltmaya geri dönün.

2. Teknolojiyi kullanın

Teknoloji, gayrimenkul yatırımlarının küçümsenen bir bileşeni olmaya devam ediyor. O zamanlar insanlar her şeyi elle hesaplamak zorundaydı.

Bazı eski emlak yatırımcıları hâlâ gece 2'de sızdıran bir boruyla ilgili aramalar yapmanız gerektiğini düşünüyor… Veya kiracılardan çekleri manuel olarak alıp bankanıza götürmeniz gerektiğini düşünüyor. Gerekli tüm muhasebe işlemlerini gerçekleştirmek için Landlord Studio gibi kaynakları kullanarak zamanınızı azaltın.

Veya tek bir ünitede birden fazla kiracıyla kira ödemelerini yönetmek için Cozy gibi bir araç. Ödemenizi hemen alacaksınız ve Cosy size kira ödemesi hatırlatıcıları bile gönderecek. Ne aşk değil?

3. Eğer zorlanıyorsanız sorun değil

Mülkünüzle mücadele ediyorsanız ve bu durum anında sermaye katkısında bulunmanızı gerektiriyorsa sorun değil. Dürüst olalım. Hiç kimse para kaybetmek için yatırım yapmaz. Bir mülk bir yıl tonlarca çalışma gerektirebilir ama sonraki 5 yıl hiçbir şey gerektirmeyebilir.

Kısa vadede kötü bir şeyin olması, uzun vadede tamamen mahvettiğiniz anlamına gelmez. Günün sonunda işler çözülebilir. İlk mülkümü sattığım zaman, mülkle ilgili ilk başta yaşadığım kaygı ve stresin buna değmediğini fark ettim.

Sonuç – Gayrimenkule yatırım yapmaya değer mi?

Sonuçta emlak herkesin harcı değil. Ancak bunu ilginizi çeken herhangi bir varlık sınıfı için temel olarak kullanabilirsiniz. Bana göre gayrimenkul, sınırlı zaman gerektiren uzun vadeli zenginlik oluşturmak için en uygun çözümü sunuyor.

Gayrimenkulünüzden, size hayatta zevk aldığınız şeyleri yapma esnekliği sağlayacak, tam olarak işleyen bir iş kurabilirsiniz. Gayrimenkul yatırımı yolculuğum boyunca takip etmeye çalışacağım birkaç ipucu:

1. Yatırımlarınızda disiplinli olun. Tek bir stratejiye bağlı kalın ve o stratejide başarılı olun.
2. Uzun vadeye odaklanın.
3. Zamanınızı ölçün ve dış kaynak kullanmaktan korkmayın.
4. Güvendiğiniz insanlardan oluşan bir ekip oluşturun.
5. Erken emekli olun ve hayatın tadını çıkarın.

Bu o kadar basit değil ve oraya ulaşmak için tonlarca çalışma gerekecek, ancak ilk tahminim buna tamamen değeceği yönünde. Blog yazma geliri ve küçük bir emlak işi arasında, istediğim zaman ve yerde çalışabilmem gerekiyor.

Gayrimenkul yatırımı yapmayı denediniz mi veya deneyecek misiniz? Aşağıdaki yorumlarda bana bildirin. Her türlü soruyu yanıtlamak isterim.

Yazar Biyografisi: Kyle Kroeger, FinancialWolves.com'un sahibidir. Finansal Solucanlar finansal özgürlüğe kavuşmanız için daha fazla para kazanmanıza yardımcı olan bir blogdur. Öğrenci kredilerimi ödedikten sonra odak noktamı yan işlerden, emlaktan, serbest çalışmadan ve çevrimiçi ekonomiden daha fazla para kazanmaya kaydırdım. Bizi takip edin Pinterest'te, Youtube, heyecanVe Facebook.

Ücretsiz Blog E-posta Kursu Nasıl Başlatılır

Nasıl 5.000.000 dolarlık bir blog oluşturduğumu görmek ister misin?

Bu ücretsiz kursta size teknik açıdan nasıl kolayca bir blog oluşturup ilk gelirinizi elde edebileceğinizi ve okuyucuları nasıl çekebileceğinizi göstereceğim. Şimdi Katıl!

İçeri girdin! İlk e-postanız için gelen kutunuzu kontrol edin.